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Bauen ohne Grundstück: Dank Erbbaurecht zum Eigenheim

Bauen auf einem fremden Grundstück? Mit dem Erbbaurecht ist das möglich. Einige Spielregeln sollten Bauherren vor dem Vertragsabschluss allerdings kennen.

Wer ein Haus bauen möchte, braucht zunächst ein bezahlbares Grundstück. Doch genau das ist vor allem in Ballungszentren immer schwieriger zu finden. Ist man fündig geworden, reißen nicht selten die Erwerbskosten ein tiefes Loch in die Budgetplanung. Eine interessante Alternative ist das Erbbaurecht, das häufig von Städten, Gemeinden oder Kirchen vergeben wird. So funktioniert es: Beim Erbbaurecht mietet man ein Grundstück für einen festen Zeitraum, anstatt es zu kaufen, und errichtet darauf sein Eigenheim. Dafür wird eine Gebühr, der sogenannte Erbbauzins fällig, den man regelmäßig an den Grundstückseigentümer zahlt.

Der Erbbauzins ergibt sich dabei aus dem aktuellen Grundstückswert und wird zu Beginn der Laufzeit festgelegt. In aller Regel sollte man mit zwischen drei und sechs Prozent des Grundstückwertes rechnen. Kommen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte zusammen, wird der Vertrag notariell beurkundet und ein Erbbaugrundbuch angelegt.

Was passiert nach dem Ablauf der Frist?

Wie lange die Laufzeit für das Erbbaurecht gilt, wird vertraglich festgehalten. Gesetzliche Regelungen dazu gibt es keine. In der Praxis findet man immer wieder Fristen von etwa 100 Jahren, aber auch kürzere Zeiträume sind möglich. Läuft die vereinbarte Frist ab, erlischt das Erbbaurecht (§ 27 Absatz 1 Satz 1 ErbbauRG). Gibt es keine weiteren Vereinbarungen, fallen Grundstück und Haus an den Grundstückseigentümer zurück. Der Erbbauberechtigte erhält eine Entschädigung für das Gebäude. Wenn der Erbbauberechtigte den Vertrag verlängern möchte, sollte er schon frühzeitig das Gespräch mit dem Grundstücksbesitzer suchen und neue Konditionen verhandeln. Stirbt im Übrigen der Erbbauberechtigte, gehen Haus und Boden nicht an den Grundstücksbesitzer zurück, sondern werden vererbt.

Vorzeitige Beendigung des Vertrags

Kommt der Erbbauberechtigte seinen vertraglichen Pflichten nicht nach, tritt der sogenannte Heimfall ein, bei dem Grundstück mitsamt Gebäude vor Vertragsablauf an den Grundstücksbesitzer zurückfallen. Gründe dafür können zum Beispiel die Insolvenz des Erbbauberechtigten, ein Zahlungsverzug über mehr als zwei Jahre oder Verstöße gegen Bebauungspläne sein. Allerdings enthält der Erbbauberechtigte eine Entschädigung für seine Immobilie. Bei Wohngebäuden muss sie mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts betragen.

Mit dem Haus übernimmt der Grundstückseigentümer auch alle Belastungen des Erbbaurechts. Die genauen Bestimmungen sollten im Detail vertraglich festgehalten werden.

Vor- und Nachteile beim Erbbaurecht

Wer mit dem Gedanken spielt, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu erreichten, sollte die Vor- und Nachteile kennen.

Vorteile

Der Hausbau stellt für Menschen mit niedrigem Einkommen oder Alleinerziehenden ein hohes finanzielles Risiko dar. Mithilfe des Erbbaurechts ist eine Baufinanzierung für den Hausbau plötzlich möglich. Grundstückskosten lassen sich auf diese Weise umgehen, der Hauskredit fällt niedriger aus, man hat mehr Spielraum bei Investitionskosten und die monatliche Belastung sinkt.

Ein exemplarisches Kostenbeispiel: Gegenüber einem Gesamtgrundstückswert von 50.000 Euro hat der Erbbauberechtigte bei einem Zinssatz von 5 Prozent nur 2.500 Euro pro Jahr zu zahlen.

Nachteile

Während der Hauskredit auf dem eigenen Grundstück irgendwann abbezahlt ist und das Grundstück in den eigenen Besitz übergeht, ist der Erbbauzins bis zum Vertragsende zu zahlen. Weil sich der Erbbauzins nach aktuellen Bodenpreisen richtet, darf er erhöht werden. Rechnen sollte man mit moderaten Erhöhungen im 3-Jahres-Rhythmus. Allerdings darf die Steigerung beim privaten Wohnhaus laut § 9a Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG nur im wirtschaftlich angemessenen Rahmen erfolgen. Bedenken sollte man dennoch, dass der finanzielle Gegenwert beim Erbbauzins höher sein kann als Grundstückkosten beim einmaligen Kauf.

Auch beim möglichen Verkauf sollte man mit Nachteilen rechnen. Häufig wird das Haus auf dem Fremdgrundstück finanzieller schlechter bewertet und verkauft, als wenn sie auf eigenem Grund und Boden steht.